Roteiro Prático da Locação de imóveis urbanos   Lei  8.245/91

– locação residencial e não residencial –

Roteiro de aula do Prof. Clovis Brasil Pereira


 

Locação Residencial 

  • Contrato escrito e prazo igual ou superior a 30 meses: denúncia vazia Art. 46, § 1º e 2º. 
  • Contrato verbal ou escrito, prazo inferior a 30 meses: denúncia cheia Art. 47, incisos I a V.

Locação para Temporada

  • Residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de curso, tratamento de saúde, ou obras em seu imóvel, pelo prazo máximo de 3 meses – Art. 48.
  • Permite a cobrança antecipada do aluguel – Art. 49.

Locação não Residencial

  • Destinação para o comércio ou similar – Art. 51 a 55. 
  • Contrato vencido, pode ser denunciado, dentro de 30 dias do vencimento – Art. 56
  • Se prorrogado por prazo indeterminado, deve haver notificação prévia – Art. 57

Multa contratual, pela rescisão antecipada do contrato 

  • Somente o locatário pode devolver o imóvel antes do vencimento do contrato – art. 4º. 
  • O locador, antes do vencimento, somente pode retomar o imóvel, por infração contratual – art. 9º. 
  • A multa devida, será proporcional – Art. 415, Código Civil.

Garantias da Locação

  • Caução  – Art. 37, Inc. I;
  • Fiança – Inc. II;
  • Seguro de Fiança Locatícia – Inc. III;
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento – Inc. IV. 
  • É vedada a cumulação de mais de uma garantia, no mesmo contrato – Parágrafo único.

Penalidades previstas ao Locador 

  • Contravenção Penal –  Art. 43, inc. I a III;
  • Crime de Ação Pública   Art. 44, inc. I a IV.

Direito de preferência 

  • Locatário tem preferência, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, em igualdade de condições com terceiros – Art. 27 a 34.
  • Necessidade de contrato averbado junto à matrícula do imóvel Art. 33. 

Imóvel alienado a terceiro, no curso da locação 

  • O adquirente pode denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, e estiver averbado junto à matrícula do imóvel – . Art. 8º, § 1º e 2º

    

 


 

                     Principais ações cabíveis na Lei 8.245/91 

Ação de Despejo por Falta de Pagamento 

  • Para as locações residenciais ou não residenciais, contrato escrito ou verbal – Art. 59 e 62. 
  • Pode ser cumulado com cobrança de aluguéis e encargos.
  • o locatário pode evitar o despejo, depositando no prazo da contestação, o valor do débito – Inc. II, art. 62.
  • a purgação da mora pode ser feita, até duas vezes, no prazo de 12 meses – Parágrafo único, art. 62. 
Ação de Despejo para Retomada do Imóvel 
  • Locação residencial:  denúncia vazia – contrato de 30 meses ou mais, vencido – Art. 46, § 2º. 
  • Locação não residencial: denúncia vazia – contrato de um ano ou mais, vencido – Art. 56 e art. 57. 
  • Locação residencial: denúncia cheia  – contrato vencido, prazo menor  de 30 meses – Art. 47, inc. I a V.
Ação Revisional do Aluguel

  • Para as locações residenciais e não residenciais – Art. 19. 
  • Cabe ao locador ou locatário, se decorrido o prazo de 3 anos, houve desequilíbrio no contrato (valor do aluguel) – Art. 68 a 70.
Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação 
  • Cabe ao locatário, quando o locador se recusar ao recebimento e quitação – art. 67

Ação Renovatória 

  • Cabe ao locatário, nas locações não residenciais, desde que tenha contrato escrito e vigente de 5 anos, ou soma de dois ou mais contratos de igual prazo – Art. 51, inc. I a II. 
  • Ação deve ser ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores ao vencimento. 
  • Requisitos do pedido inicial –  Art. 71, inc. I a VII.

 

 


 


Clovis Brasil Pereira

Clovis Brasil Pereira

Advogado; Mestre em Direito; Especialista em Processo Civil; Coordenador Pedagógico da Comissão de Cultura e Eventos da OAB/Guarulhos; Diretor da ESA, Unidade Guarulhos; Professor Universitário; Coordenador Pedagógico da Pós-Graduação em Direito Processual Civil da FIG – UNIMESP; Palestrante convidado do Departamento Cultural da OAB/SP; Editor responsável do site jurídico www.prolegis.com.br; autor de diversos artigos jurídicos e do livro “O Cotidiano e o Direito”.


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