* Jaques Bushatsky
A propósito da atual discussão sobre a aplicação de índices inflacionários “negativos” no reajuste dos aluguéis, vale a pena relembrar, mesmo singela e sinteticamente, o que é “índice inflacionário”: simplesmente, a medida da oscilação do valor real, efetivo, da moeda: com um real de hoje, compra-se algo menos – ou mais – do que se comprava um ano atrás. Esse “a mais” ou “a menos” é medido pelo índice.
Para a recomposição do poder de compra (liberatório) da moeda, tradicionalmente abalado pela inflação, passou-se a utilizar o conceito de “correção monetária”: se, por exemplo, havia inflação de 1% num determinado período, “corrigia-se” a moeda em 1%; desta forma o poder de compra é mantido, através da variação nominal da expressão de valor.
Cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico, daí as variações dos seus resultados, entre si.
Por exemplo, sem adentrar-se profundamente no estudo econômico que os índices exigem: a) o INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor é apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) é medido entre os dias
Em contratos de locação, a escolha do índice de reajuste diz respeito tão somente, aos contratantes, possibilitada até a alteração do índice inicialmente eleito (art. 18, da Lei 8.245/91). A este propósito, somente é proibido: a) vincular a variação à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo (art. 17, da Lei 8.245/91); b) prever periodicidade inferior a um ano (art. 28 parágrafo 1º, da Lei 9.069/95 [Plano Real] e art. 2º, parágrafo 1º, da Lei 10.192/01).
Pois bem, eleito determinado índice inflacionário e obedecida a periodicidade legal, cumpre aos contratantes aplicar o índice, exceto se ocorrer, porventura, situação de o índice escolhido não retratar verdadeiramente a oscilação que deveria medir (essa situação, que já ocorreu no Brasil, não é usual e se deve a eventual mudança de critério no cálculo, ingerência na medição e a outros fatores normalmente externos à construção do índice). E, aplicado o índice, é irrelevante para a sua validade, o resultado aritmético: lembre-se, mediante a aplicação é buscada a expressão monetária, em reais, do valor original “atualizado”.
Tópico que merece reflexão é o da escolha do índice: como se notou na síntese, cada um deles está atrelado a uma determinada movimentação econômica, nem sempre a melhor para balizar um concreto pacto de locação.
Evidentemente, um mesmo índice, conforme o período de apuração levará os valores a destinos bem divergentes. Mais uma vez buscando exemplos, a aplicação anual do reajuste, com base no IGPM/FGV em julho de 2009, redundou no fator de 1,0152 e no mês de agosto seguinte, no fator de 0,9933. Ou seja, reajustes em julho elevaram o valor nominal e em agosto, reduziram. Porém, não existirá perplexidade, bastando recordar que se trata do elementar cálculo da oscilação do valor real, efetivo, da moeda, que é assim preservado.
Abrem-se parênteses para recordar que se cogita vez por outra, de se prever nos contratos, que somente a “variação positiva” do índice seria aplicada no cálculo do reajuste do aluguel. É previsão perigosa, entretanto.
Perigosa, pois se o que se busca é a expressão do valor efetivo, caso, por ilustração, R$ 100,00 originais equivalessem a atuais R$ 97,00, ao se manter a cobrança daqueles R$ 100,00, se estaria na verdade, cobrando R$ 97,00 mais R$ 3,00, quiçá desvirtuando o equilíbrio desejável, a merecer estranheza, diante do artigo 45, da Lei das Locações, resgatada a certeza de que não há, uma cláusula de reajuste, de viger pela metade, em absoluta refração à lógica.
Algumas vozes pregam – numa leitura draconiana, literal – que este “plus” cobrado consistiria revisão do aluguel, passando a correr desta data, o prazo de três anos para a promoção da ação revisional (art. 19 da Lei das Locações). Embora ventilado este temor, não se defende aqui, essa leitura literal do texto legal, em tudo e por tudo dissonante da inteligente e necessária análise dos casos concretos, a realizar-se sempre em prol do equilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação.
E, simpaticamente à validade dessa previsão, cumpre anotar o entendimento de que tão somente revelaria a aplicação do princípio da liberdade contratual, expressando o claro entendimento dos interessados diretos no negócio pactuado.
Vista a mecânica dos reajustes e o significado dos índices inflacionários, em ocorrendo a situação concreta, parece razoável concluir que será legal a redução da expressão monetária do valor do aluguel, como o é, a elevação.
REFERÊNCIA BIOGRÁFICA
Jaques Bushatsky: Advogado e Diretor de Locação do SECOVI-SP
jaques@advocaciabushatsky.com.br
